Obavezno izdavanje računa za usluge smještaja

Svaki privatni iznajmljivač dužan je ispostaviti račun za svaku naplaćenu uslugu noćenja. To vrijedi neovisno o tome jeste li u sustavu PDV-a ili plaćate porez paušalno, te neovisno o tome je li gost platio direktno ili preko turističke agencije. Bez izlaznog računa nema legalne naplate — a nepravilno ispostavljeni računi su prva stvar koju inspekcija provjerava.

U nastavku donosimo što račun mora sadržavati, kako voditi evidenciju i na što paziti kod poslovanja s agencijama. Sažetak svih obveza dostupan je i na stranici Porezne uprave za iznajmljivače turistima.

Fiskalizacija 2.0 — što se mijenja za iznajmljivače?

Od 1. siječnja 2026. na snazi je novi Zakon o fiskalizaciji (NN 89/2025), poznat kao Fiskalizacija 2.0. Oko njega je bilo dosta nedoumica, pa razjasnimo odmah jer odgovor nije isti za sve:

• Paušalisti (porez na dohodak od imovine) — vas se nove obveze ne tiču. Niste obveznik fiskalizacije, ni stare (1.0) ni nove (2.0). Račune i dalje smijete pisati ručno ili na računalu, bez JIR-a, ZKI-ja i QR koda.
• Registrirani obrt — od 1.1.2026. obvezni ste fiskalizirati sve račune prema gostima, uključujući i one plaćene transakcijski (bankovnim prijenosom), za što vam treba certificirano programsko rješenje.
• Obveznici PDV-a — uz fiskalizaciju dolazi i razmjena eRačuna u poslovanju s tvrtkama (B2B).

VAŽNA NAPOMENA: od 1. siječnja 2027. i paušalisti će morati biti spremni zaprimati eRačune u odnosima s poslovnim subjektima (agencije, dobavljači).

Što račun paušalista mora sadržavati

Sadržaj računa propisan je Općim poreznim zakonom i Pravilnikom o porezu na dohodak. Važno je da je račun čitljiv i točan — kako će izgledati i je li pisan rukom ili na računalu potpuno je svejedno. Račun mora sadržavati:

• Broj računa — redni broj u godini, npr. 1/26 za prvi račun izdan u 2026.
• Podatke o iznajmljivaču — ime i prezime, adresa smještajnog objekta, OIB na koji glasi kategorizacija
• Podatke o gostu — ime i prezime gosta ili naziv agencije kojoj je usluga prodana
• Opis usluge — koristite izraze noćenje, usluga smještaja, noćenje u apartmanu za 2 osobe i slično. Izbjegavajte riječi „najam" i „iznajmljivanje" jer ih Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti ne poznaje
• Broj noćenja kao količinu usluge
• Jediničnu cijenu u eurima, obavezno usklađenu s važećim cjenikom
• Popust, ako ga dajete — preporučamo navesti iznos u eurima (postotak nije nužan)
• Ukupan iznos i konačan iznos za naplatu nakon popusta, u eurima
• Boravišnu pristojbu — ako je plaćate paušalno, dovoljno je napisati da je uključena u cijenu; ako je naplaćujete po noćenju, navedite je zasebno uz dob gosta (djeca do 12 godina oslobođena, od 12 do 18 plaćaju 50%)
• Datum izdavanja
• Potpis — nije obvezan ako račun sadrži ime i prezime odgovorne osobe, no preporučamo da se ipak potpisujete

Na računu ne morate isticati da niste u sustavu PDV-a, ali ako želite možete dodati: „Iznajmljivač nije obveznik PDV-a prema Zakonu o PDV-u, čl. 90., st. 2."

Ako ste obveznik PDV-a (obrti i tvrtke), uz sve navedeno na računu istaknite još:

• PDV identifikacijski broj
• Pune podatke o gostu — naziv agencije ili firme, adresu, OIB ili PDV ID
• Jediničnu cijenu bez PDV-a
• Stopu PDV-a — na usluge smještaja iznosi 13%
• Ukupnu cijenu — zbroj jedinične cijene i PDV-a

Evidencija, naplata i storniranje

Kada naplatiti? Uslugu možete naplatiti po dolasku ili po odlasku gosta. Preporučamo naplatu po dolasku — tako ne morate zadržavati dokumente gostiju ni strepiti hoćete li uspjeti naplatiti.

Dva primjerka, po redoslijedu. Računi se izdaju po rednom broju, uvijek u dva primjerka: original ide gostu, kopija ostaje vama. Tu kopiju upisujete u Obrazac EP (Evidencija o prometu), u koji svakodnevno bilježite sve izdane račune i koji inspekcija traži uz blok računa.

Najvažnije pravilo: iznos jedinične cijene na računu nikada ne smije biti veći od onog u službenom cjeniku. Može biti manji zbog popusta ili provizije agenciji, ali nikad veći. To inspekcija provjerava prije svega ostalog.

Kako stornirati račun. Ako pogriješite ili gost reklamira uslugu i treba mu refundirati iznos:

1. Prekrižite postojeći račun i preko njega napišite „Storno".
2. Ne trgajte ga iz bloka i ne bacajte — mora ostati u evidenciji.
3. Izdajte novi račun sa sljedećim rednim brojem, na stvarni iznos koji ste naplatili (noćenja minus popust/refundacija).

Svi brojevi računa moraju postojati u nizu — inspekcija očekuje da ih na zahtjev možete sve pokazati. Isti postupak vrijedi i za račun koji ste greškom napisali.

Računi kod poslovanja s turističkim agencijama

Sve uplate primate isključivo na žiro račun, a račun izdajete bez obzira tko je platio — agencija ili gost direktno. Račun se piše na iznos koji realno primite. Budući da agencije ne posluju sve na jednak način, pažljivo čitajte odredbe ugovora, osobito one o plaćanju. Razne scenarije Porezna uprava detaljno objašnjava u Vodiču namijenjenom iznajmljivačima za ispunjavanje poreznih obveza.

Gost platio sve vama, a došao preko agencije (npr. Booking.com). Izdajete račun na puni primljeni iznos direktno gostu, bez navođenja provizije. Za vlastitu evidenciju korisno je sa strane dopisati naziv agencije i broj rezervacije. Taj puni iznos kasnije unosite u Evidenciju prometa. Trošak provizije pada na vas i, nažalost, ne možete ga prikazati kao porezni trošak (kao ni troškove čišćenja ili održavanja).

Suradnja sa stranom agencijom — pazite na PDV. Čak i ako porez plaćate paušalno, dužni ste platiti PDV na uslugu agencije, i to samo na iznos provizije. Kad vam uslugu posredovanja obavlja porezni obveznik sa sjedištem u drugoj državi članici EU (npr. Booking.com), obvezni ste zatražiti PDV identifikacijski broj. Strana agencija neće zaračunati PDV, već ćete vi sami na primljenu uslugu obračunati i platiti hrvatski PDV po stopi 25%.

Zaključak

Kad jednom posložite predložak računa i naviknete se na redni broj, cjenik i Obrazac EP, izdavanje računa postaje rutina od nekoliko minuta po gostu. Paušalisti i dalje imaju najjednostavniju poziciju jer ih Fiskalizacija 2.0 ne dira.

Ako tek slažete poslovanje od početka, pogledajte naš kompletan vodič za privatne iznajmljivače, a ostale tekstove o zakonskim obvezama prikupili smo u kategoriji Propisi i obveze.

Ažurirano: lipanj 2026. Porezni propisi se mijenjaju, pa za svaku konkretnu situaciju provjerite aktualno stanje na stranicama Porezne uprave ili kod svog knjigovođe.

Oznake: izdavanje računa, fiskalizacija, paušalni porez, evidencija prometa, poslovanje s agencijama