Obveze iznajmljivača privatnog smještaja

Donosimo pregled informacija, zakonskih zahtjeva i obveza privatnih iznajmljivača. Iznajmljivač privatnog smještaja je fizička osoba koja pruža ugostiteljske usluge u domaćinstvu: uslugu smještaja u sobi, apartmanu i kući za odmor čiji je vlasnik, do najviše 10 soba odnosno 20 kreveta (u koje se ne ubrajaju pomoćni kreveti); uslugu smještaja u kampu organiziranom na vlastitom zemljištu s najviše 10 smještajnih jedinica odnosno za 30 gostiju istodobno; te usluge doručka, polupansiona ili pansiona gostima kojima pruža smještaj.

Posljednje nekoliko godina donijelo je više promjena nego prethodno desetljeće — od prelaska na euro, preko nove turističke članarine i fiskalizacije, do potpuno nove obveze: registracijskog broja smještajne jedinice. Krećemo upravo od nje jer je najaktualnija.

1. Registracijski broj smještajne jedinice (novo od 2026.)

Najveća novost za sve iznajmljivače. Temeljem Uredbe (EU) 2024/1028, koja se u hrvatsko zakonodavstvo ugrađuje do 20. svibnja 2026., svaka smještajna jedinica mora dobiti vlastiti jedinstveni registracijski broj prije nego što se može legalno oglašavati na platformama poput Booking.com-a, Airbnb-a ili Expedije.

Ključno što trebate znati:

• Svaka jedinica dobiva svoj broj. Imate li tri apartmana, trebate tri broja.
• Bez broja nema oglasa. Platforme su dužne provjeriti broj, prikazati ga na oglasu i ukloniti oglase bez valjanog broja.
• Hoteli i kampovi su izuzeti — obveza se odnosi na obiteljski smještaj.
• Broj će biti besplatan i traži se online, prema najavama kroz sustav e-Građani odnosno eVisitor/eTurizam, bez odlaska na šalter.

U trenutku pisanja sustav za dodjelu još se uspostavlja, a konačni postupak definirat će novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti. Pratite objave Ministarstva turizma i sporta i svoje turističke zajednice te broj ishodite prije sezone 2027. kako vam oglasi ne bi bili skinuti.

2. Standardizirana ploča i kategorizacija

Svaki iznajmljivač dužan je na ulazu u objekt ili u neposrednoj blizini vidno istaknuti propisani natpis s oznakom vrste i kategorije objekta utvrđene rješenjem — takozvanu plavu ploču. Ploču naručujete kod ovlaštenih proizvođača nakon što dobijete rješenje o kategorizaciji.

Zahtjev za kategorizaciju danas se podnosi online kroz sustav eTurizam (putem e-Građana), bez odlaska u ured. Detalje i popis ovlaštenih proizvođača ploča potražite na stranicama Ministarstva turizma i sporta.

3. Cjenik smještaja

U objektu ste dužni istaknuti cjenik i pridržavati se istaknutih cijena, a izrađujete ga zasebno za svaku smještajnu jedinicu. Cjenik mora sadržavati:

• vrstu smještaja (soba, apartman, kuća za odmor, kamp…), kako stoji u rješenju
• cijenu smještaja po sezonama, izraženu u eurima
• iznos turističke pristojbe; ako je plaćate paušalno, na dno cjenika dodajte: „Turistička pristojba je uključena u cijenu"

U zaglavlju navedite ime i prezime vlasnika i adresu iz odobrenja, a na kraju vaš potpis. Cjenik se vidno izlaže unutar smještajne jedinice na koju se odnosi i više se ne mora ovjeravati u Državnom inspektoratu — ali se morate držati istaknutih cijena.

Pazite: ne smijete imati dva različita cjenika za istu jedinicu. Ako mijenjate cijene, jednostavno uklonite stari i izvjesite novi cjenik.

4. Prijava i odjava gostiju – eVisitor

Prijava i odjava gostiju vrši se isključivo putem sustava eVisitor koji je razvila Hrvatska turistička zajednica. Pristupne podatke (korisničko ime, lozinku i TAN listu) dobivate od nadležne turističke zajednice.

Za pristup je dovoljno bilo koje računalo, tablet ili mobitel s internetom. Goste prijavljujete odabirom objekta i popunjavanjem traženih polja, a odjavljujete ručno ili automatski prema predviđenom datumu odlaska.

Napomena: uvođenjem eVisitora više nemate obvezu vođenja fizičke „Knjige popisa gostiju", odnosno taj se popis sada vodi elektronički kroz sustav.

5. Evidencija prometa i izdavanje računa

Iako više ne vodite fizičku knjigu gostiju, i dalje ste obvezni voditi Evidenciju o prometu (Obrazac EP), u koju upisujete sve izdane račune (vlastite i agencijske). Redni brojevi kreću svake godine od broja 1.

Za svaku naplaćenu uslugu izdajete račun iz bloka. Ako niste u sustavu PDV-a, na račun stavite napomenu „Oslobođeno PDV-a prema čl. 90. st. 2. Zakona o PDV-u". Detaljan vodič o tome što račun mora sadržavati, kako stornirati i kako poslovati s agencijama pročitajte u članku Obavezno izdavanje računa za usluge smještaja.

6. Turistička pristojba

Turistička (boravišna) pristojba plaća se na jedan od dva načina:

• Paušalno (ako niste u sustavu PDV-a) — godišnji iznos po svakom osnovnom krevetu; pomoćni kreveti su oslobođeni. Iznos određuje jedinica lokalne samouprave i razlikuje se po destinaciji.
• Po noćenju — ako niste u sustavu paušala, pristojbu plaćate po svakom ostvarenom noćenju.

Uplatnice i točan iznos dostupni su u eVisitoru. Paušal se obično plaća do 31. srpnja tekuće godine, uz mogućnost obročne uplate u tri rate (31.7., 31.8. i 30.9.).

7. Turistička članarina (obrazac TZ-2)

Članarina turističkoj zajednici od 2020. godine se više ne računa kao postotak prometa — do 2019. se zbroj iz evidencije prometa množio s koeficijentom turističkog razreda (A/B/C/D). Od 1. siječnja 2020. (Zakon o članarinama u TZ, NN 52/19) plaća se kao godišnji paušal po krevetu (osnovni krevet pun iznos, pomoćni 50% manje).

Obrazac TZ-2 predaje se elektronički preko ePorezne (e-Građani), od 2026. isključivo elektronički, najkasnije do 15. siječnja za prethodnu godinu.

NAPOMENA: Za razliku od članarine, turistička pristojba je za paušaliste oduvijek bila paušalni iznos po krevetu i tu nije bilo promjene načina obračuna.

8. Fiskalizacija — jeste li obveznik?

Ako plaćate paušalni porez, niste obveznik fiskalizacije, pa ni nove Fiskalizacije 2.0 koja je na snazi od 1.1.2026. Račune i dalje pišete ručno ili na računalu, bez fiskalne kase, JIR-a i QR koda. Fiskalne kase i fiskalizacija dolaze tek ako uđete u sustav PDV-a ili poreza na dohodak od samostalne djelatnosti.

9. Ostale obveze

• Kutija prve pomoći - obvezna u svakom objektu.
• Pisani prigovori gostiju - dužni ste omogućiti gostu podnošenje pisanog prigovora (u objektu, poštom ili e-mailom), vidno istaknuti obavijest o načinu podnošenja, odgovoriti u pisanom obliku u roku od 15 dana i čuvati evidenciju prigovora najmanje godinu dana.
• HRT pristojba - iznajmljivači su obveznici mjesečne pristojbe (trenutno 10,62 €). Od 2024. plaća se tijekom cijele godine, a ne samo za sezonu. Obveza je sporna i o njoj se vode polemike, ali se i dalje naplaćuje; za pojašnjenja se obratite Odjelu pristojbe HRT-a.
• Pečat - iznajmljivač registriran kao fizička osoba nije dužan imati pečat; može ga napraviti ako želi.
• Osiguranje gostiju - ne postoji zakonska obveza osiguranja gostiju od nesretnog slučaja.

Zaključak

Obveza je mnogo, ali većina se svodi na nekoliko sustava koje jednom postavite i dalje održavate: eVisitor za goste, Obrazac EP za račune, cjenik na zidu i pravovremene uplate turističke pristojbe i članarine.

Sve obveze oko izdavanja računa detaljno smo razložili u članku Obavezno izdavanje računa, a ostale tekstove o propisima i zakonskim obvezama privatnih iznajmljivača skupili smo u kategoriji Propisi i obveze. Sažetak poreznih obveza možete provjeriti i na stranici Porezne uprave za iznajmljivače.

Ažurirano: lipanj 2026. Ovaj tekst je informativan i nije zamjena za pravni ili porezni savjet. Propisi se mijenjaju te za svoju konkretnu situaciju provjerite aktualno stanje kod nadležne turističke zajednice, Porezne uprave ili knjigovođe.

Oznake: obveze iznajmljivača, registracijski broj, eVisitor, turistička pristojba, turistička članarina, HRT pristojba